گرانی و کمبود زمین، سر به فلک کشیدن قیمت آپارتمان و افت شدید قدرت خرید مردم در شهر تهران باعث شده است پیشنهادات مختلفی از سوی کارشناسان برای رفع شرایط بحرانی بازار مسکن مطرح شود. یکی از این پیشنهادها مربوط به توسعه شهر از طریق الحاق زمینهای اطراف است.
موافقان این نظریه معتقدند با افزایش مساحت شهر و در نتیجه گسترش عرصه برای ساخت، قیمت زمین پایین میآید، از رکود جلوگیری میشود و در نهایت نیز ممکن است بتوان بهای واحدهای مسکونی را تا حدودی کنترل کرد. اما این اقدام از نظر کارشناسی تا چه اندازه ممکن است و تهران تا چه اندازه پذیرای آن خواهد بود؟
یک پیشبینی جدید درباره قیمت مسکن/ خانه ارزان میشود یا گران؟
علی نوذرپور، کارشناس اقتصاد مسکن در این مورد به تجارتنیوز گفت: «محدوده شهرها باید هنگام تاییدیه طرحهای جامع شهری معین شود و اضافه شدن محدوده و افزودن زمین به مناطق، نیازمند تصویب شورای عالی شهرسازی است. البته این اقدام معمولا توصیه نمیشود زیرا این محدودهها بر اساس مطالعات جمعیتی، اقتصادی و جغرافیایی از سوی متخصصان و مهندسان مشاور مرزبندی میشود.»
او ادامه داد: «این مطالعات انجام و با تعیین یک افق زمانی، تراکم و مساحت شهر مشخص میشود؛ بنابراین هر اقدامی ورای این ساز و کاری که متخصصان آن را مشخص کردهاند، توصیه نمیشود.»
محدوده زمانی برای تعیین حدود شهرها
این کارشناس حوزه مسکن در مورد محدوده زمانی برای تعیین حدود یک شهر بیان کرد: «در مجموع برای توسعه وسعت یک شهر باید اجازه داد تا با اتمام زمان آن برای تغییر محدوده تصمیمگیری شود. برای مثال طرح جامع فعلی شهر تهران سال ۱۳۸۶ تدوین شده و مهلت قانونی آن در سال ۱۴۰۵ به پایان میرسد. اکنون با نزدیک شدن به این تاریخ باید از مدتی پیش طرح جامع جدیدی تدوین میشد، زیرا طرح جامع، زمان زیادی برای آمادهسازی نیاز دارد و پس از آن نیز باید طرح تفصیلی ارائه شود، اما این اتفاق نیفتاده است.»
او در این مورد افزود: «برای بررسی این مسئله که شهر تهران قابلیت افزایش محدوده را دارد یا نه، باید مطالعات جدیدی در این زمینه با توجه به موانع و طرفیتهای فعلی صورت بگیرد. اکنون شورای عالی شهرسازی کشور در برخی از شهرها مرتب زمینهای اطراف را به شهرها اضافه میکنند، اما این کار با مطالعات دقیق انجام نمیشود و صرفا با یک بعد جلو میروند.»
نوذرپور همچنین توضیح داد: «آنها فکر میکنند با اضافه کردن این میزان زمین به محدوده شهرها و اختصاص آن برای کاربری مسکونی مشکل حل میشود، در حالی که این یک بعدی نگاه کردن به مسائل و بدون مطالعه چندجانبه پیشبردن طرحها میتواند به گسترش بیرویه و افقی شهرها منجر شود و شهرها را در آینده با مشکلات زیادی مواجه کند.»
مشکل حوزه مسکن از کجا شروع شد؟
این کارشناس حوزه مسکن در مورد ریشه مشکلات فعلی در حوزه زمین و مسکن توضیح داد: «در برنامه پنج ساله چهارم توسعه مادهای قانونی ذکر شده بود که دولت را مکلف میکرد طرح جامع مسکن را تهیه کند که بر همین اساس نیز وزارت راه و شهرسازی وقت این طرح را تهیه کرد که به انتهای دولت سیدمحمد خاتمی و محمود احمدینژاد رسید.»
او ادامه داد: «بر این اساس احمدینژاد تمام ابعاد مربوط به این طرح جامع را کنار گذاشت و فقط به یکی از ابعاد یعنی تامین مسکن برای نیازمندان پرداخت و اسم آن را مسکن مهر گذاشت. طرح مسکن مهر مشکلات مختص خود را به بار آورد و مشکلات شهرسازی و محیطزیستی زیادی را به ارمغان آورده است و بخش بزرگی از این بافتها به بافتهای فرسوده اضافه شده که باید خود دوباره باید نوسازی و بهسازی شوند.»
نوذرپور همچنین تاکید کرد: «تا زمانی که موضوعات بهصورت جامع پرداخت نشود و یک قسمتی از واقعیت برگزیده و به آن پرداخته شود نتیجه دلخواه حاصل نخواهد شد.»
همانطور که به آن اشاره شد ریشه مشکلاتی که در مورد زمین و مسکن بهویژه در کلانشهرها وجود دارد به یک نقطه میرسد؛ بهکارگیری پروژهها و طرحهایی که هیچ یک از آنها بهدرستی تحت مطالعه کارشناسی قرار نگرفته و در بلندمدت زیان آنها بیشتر سودی بوده که داشتهاند.
عرصه اقتصاد و تولید دومینویی بینهایت است که به حرکت درآوردن هر قطعه از آن هزاران قطعه دیگر را به حرکت در خواهد آورد و هر حرکت باید با احتیاط و در نظر گرفتن عواقب آن در سالهای آینده انجام شود؛ موردی که در تا کنون در عرصه تاریخ اقتصاد ایران انجام نشده و همچنان نیز ادامه داد!
۲۳۳۲۲۰
