متأسفانه شرایط بازار مسکن به وضعیت بسیار بغرنجی رسیده و بهجرات میتوان گفت که این حوزه یکی از نقاطی است که بیشترین فشار را بر دوش مردم گذاشته است. متأسفانه این بخش نهتنها مدیریت نمیشود، بلکه کاملاً به حال خود رها شده است.
پیشبینی فروپاشی بازار مسکن حتی پیش از شروع جنگ نیز قابل تصور بود. ما در همان زمان نیز در مصاحبهها به این موضوع اشاره کردیم که بازار مسکن دچار یک اصلاح عمیق خواهد شد. دلیل آن هم روشن بود، در این بازار عمدتاً تقاضای سرمایهای وجود داشت، نه تقاضای مصرفی.
از طرفی، تقاضای مصرفی کاملاً به بنبست رسیده بود. نه وامها پاسخگوی خرید مسکن بودند، و نه میتوان پذیرفت که دوره انتظار خرید مسکن بیش از ۱۰۰ سال باشد. این در حالی است که قیمتگذاری در بازار مسکن کاملاً رهاشده و بدون منطق و قانون بود، تا جایی که مسکن از دسترس عموم مردم خارج شد.
در بُعد سرمایهگذاری نیز، بازار مسکن نتوانست با سایر بازارها مانند طلا و ارز رقابت کند. آن بازارها جهشهای چشمگیری داشتند، درحالیکه بازدهی بازار مسکن در سال گذشته حتی از نرخ تورم هم پایینتر بود. این روند کاملاً قابل پیشبینی بود.
تلاشهایی هم که برای ورود دولت به عرصه تنظیمگری صورت گرفت، عملاً بیفایده بود. دولت از اجرای قانون بهویژه در زمینه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، امتناع کرد. یکی از ترکفعلهایی که بهشدت سرمایهگذاران را متضرر کرد، همین بیعملی دولت بود. هماکنون نیز تمامی ذینفعان بازار سرمایه با ضرر مواجهاند و با اینحال دولت هیچ احساس تکلیف یا مسئولیتی نسبت به ساماندهی این حوزه از خود نشان نمیدهد.
در حالیکه در بسیاری از کشورهای پیشرفته، بخش مسکن بخش جداییناپذیر از عملکرد دولتهاست، در کشور ما این بخش کاملاً رها شده است. بخشی از مشکل به نبود ضمانت اجرایی قوانین بازمیگردد. نمونهاش طرح نهضت ملی مسکن است که با وجود تصویب، به دلیل عدم اجرای تسهیلات توسط ۱۸ بانک، به بنبست رسید.
تا زمانی که شوک واردشده به بازار مسکن ادامه داشته باشد، کاهش و ریزش قیمتها نیز ادامه خواهد داشت. فاصلهی بسیار زیادی بین قدرت خرید مردم و قیمتهای پیشنهادی وجود دارد، قیمتهایی که نه منطقی هستند، نه مستند و نه حتی واقعی. بسیاری از آگهیهای موجود در فضای مجازی مربوط به خانههایی هستند که وجود خارجی ندارند.
از اینرو ما پیشنهاد کردیم که دولت قیمتهای پیشنهادی را شناسنامهدار کند و آنها را به عنوان خوداظهاری مالیاتی مبنای اخذ مالیات قرار دهد. این اقدام میتواند جلوی قیمتگذاریهای خودسرانه را بگیرد. در خصوص بازار اجاره نیز، با خروج اتباع خارجی و افزایش تعداد خانههای خالی، شاهد فشار به سمت کاهش قیمتها خواهیم بود. بسیاری از مالکان نیز مجبورند با هر قیمتی ملک خود را اجاره دهند، چرا که در غیر اینصورت متحمل زیان خواهند شد.
از سوی دیگر، متأسفانه دست رسانهها برای انتشار اخبار کذب و شایعات باز است، و این مسئله باعث شکلگیری جو روانی و قیمتسازیهای کاذب در بازار مسکن شده است. در نتیجه، بخش بزرگی از سرمایههای ملی بدون هیچ ارزشافزودهای وارد حوزهای شدهاند که فقط گچ و آجر است!
در حالیکه در بسیاری از کشورها تنها حدود ۱۰ درصد از سرمایهها وارد بازار مسکن میشود، این رقم در ایران به بیش از ۴۰ درصد رسیده است. همین امر باعث شده بازارهای مولد مانند بورس نتوانند رقابت کنند و دچار رکود شوند. در چنین شرایطی که بازدهی زمین بایر از بازار سرمایه بیشتر است، امید به توسعه اقتصادی منطقی نیست.
در حال حاضر، حتی اگر کل نقدینگی کشور صرف خرید مسکن شود، تنها ۳۳ درصد از خانههای تهران را میتوان خرید. این نشان میدهد بازار مسکن چه آسیب بزرگی به اقتصاد کشور وارد کرده است. سوءمدیریت و ترکفعلهای پیدرپی، باعث شدهاند تا بخشهای مختلف اقتصادی و اجتماعی دچار بحران شوند.
نکته مهم این است که برخلاف تصور برخی، این وضعیت حتی به نفع مالکان نیز نیست. خواب طولانیمدت سرمایه، بازدهی منفی و هزینههای فرصت بالا باعث شده که کسی در این بازار سود نکند. با اینحال، دولت همچنان از پذیرش مسئولیت و ایفای نقش خود سرباز میزند. دلیل این بیعملی مشخص نیست، اما روشن است که این حوزه نمیتواند از کارنامهی عملکرد دولتها جدا باشد، هرچند که دولت فعلی خود را کاملاً از آن کنار کشیده است.
کارشناس مسکن
۲۱۲۱۲
