ناهنجاری شدید بازار مسکن؛ ضرورت نگاه ویژه به ابزارهای مالیاتی

فرشید ایلاتی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری برگزیده های ایران با تأکید بر این‌که “ظرفیت تولید مسکن بسیار خوبی در کشور داریم”، اظهار کرد: بخش تولیدی کشور از بازار زمین و مسکن تغذیه می‌کند، ‌طرف تسهیلات خوبی برای بخش تولید (صنعت) دریافت کرده و می‌گوید با این نوسانات، عایدی چندانی ندارد، به  همین دلیل منابع مالی را وارد بازار مسکن می‌کند.

وی ادامه داد: بازار مسکن باید یک سود منطقی داشته باشد؛ اما اگر عده‌ای به‌دنبال سودهای نامتعارف باشند باید به‌وسیله مالیات‌ها از نابسامانی در این بخش جلوگیری به‌عمل آید.

وی با بیان این‌که “در زمان حاضر در اقتصاد کشور یک اختلال به‌وجود آمده است”، افزود: الآن سود تولید با سود بازار زمین و مسکن قابل مقایسه نیست، در این شرایط عده‌ای به‌دنبال آن هستند معافیت‌های مالیاتی بخش زمین و مسکن را افزایش دهند!

وی با یادآوری این‌که “مالیات بر خانه‌های خالی الآن به‌صرفه است”، توضیح داد: امروز می‌صرفد مالک خانه خودش را خالی نگه دارد. تاکنون برای حدود ۶۶ هزار واحد مسکونی برگه مالیاتی صادر شده است که پیش‌‌بینی درآمد مالیاتی از این محل ۱۴۰۰ تا ۱۵۰۰ میلیارد تومان است.

کارشناس اقتصاد مسکن ابراز کرد:‌ این درآمد یعنی پرداخت مالیات هر خانه خالی سالانه کمتر از ۲۳ میلیون تومان است!

ایلاتی اضافه کرد: اگر همین ملک احتکار شود که قانون هم با پرداخت ۲۳ میلیون تومان این اجازه را داده است بعد از چند سال سود بسیار زیادی را نصیب مالک می‌کند.

وی با تأکید بر این‌که “در سخت بودن فرآیند شناسایی خانه‌های خالی و همچنین سامانه املاک مشکلاتی داریم”، اضافه کرد: ما می‌گوییم نرخ مالیات را ۳۰ درصد ارزش ملک تعیین کنند، یعنی اگر خانه خالی پیدا شد باید مالک ۳۰ درصد ارزش آن را در سال اول و تقریباً ۱۰۰ درصد ارزش واحد مسکونی را در صورت خالی بودن برای ۳ سال به دولت مالیات پرداخت کند.

وی با اشاره به این‌که این ۳۰ درصد در قانون نیامده است، گفت: اگر شخصی ملکی را خریداری کند و زیر ۶ ماه آن را بفروشد باید ۱۰۰ درصد سود حاصل را بابت مالیات به دولت پرداخت کند، مثلاً امروز یک واحد مسکونی را ۱۰۰ میلیون خریداری کرده‌اند و در کمتر از ۶ ماه آن را با قیمت ۱۵۰ میلیون تومان می‌فروشند، باید ۵۰ میلیون تومان سود به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت شود، یعنی کل مبلغ مابه‌التفاوت خرید و فروش.

وی با بیان این‌که بهترین حالت است که اگر ملکی بین ۶ ماه تا یک سال پس از خرید فروخته می‌شود مالیات آن متفاوت محاسبه شود، تصریح کرد: به‌عنوان مثال ملکی ۸ ماه پس از خرید، فروخته می‌شود، مالک بایستی ۹۰ درصد سود حاصل را مالیات بدهد.

کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در رابطه با تجربه کشور در خصوص دریافت مالیات بر خانه‌های خالی، گفت: بر اساس جدول منتشرشده هرچه فاصله بین خرید و فروش بیشتر شود به همان میزان نیز مالیات کاهش می‌یابد، اما امروز همچنان می‌صرفد که خانه خالی بماند؛ مثلاً خانه‌ای در تهران ۴ میلیارد تومان خریداری شده و جزو خانه‌های خالی است، همین واحد طی یک سال ۵۰ درصد گران می‌شود،‌ یعنی ۲ میلیارد تومان، مالیات ۲۳ میلیون تومانی در برابر این سود رقمی نیست.

ایلاتی در عین حال افزود: اما اگر قرار باشد کل سود بابت مالیات از مالک دریافت شود، هیچ مالکی خانه خود را دیگر خالی نگه نمی‌دارد و وارد این بازی نمی‌شود.

وی در پاسخ به این پرسش که چرا این‌قدر مقاومت برای دریافت مالیات از بخش زمین و مسکن وجود دارد، اظهار کرد: یک عصر فئودالیسم داشته‌ایم و ما در ایران همچنان زمین‌دار هستیم، یعنی اصل تولید و کارآفرینی به‌معنای واقعی در کشور شکل نگرفته است. برخی کشورها مانند کره جنوبی همزمان با ما دوره صنعتی را شروع کردند؛ الآن نگاه کنید در بخش تولید آنها کجا هستند و ما کجا، البته دلیل بخشی از این فاصله تحریم‌ها بوده است.

وی تأکید کرد:‌ آمریکا که نمی‌تواند بازار مسکن ایران را تحریم کند، اما شرایطی را به‌وجود آورده‌ایم که کسی دنبال تولید مسکن نرود. زمین و مسکن الآن رقیب تولید شده است و تا این وضعیت برقرار است نمی‌توانیم به رشدهای بالا برسیم.

وی یادآور شد: حدود ۱۵ سال است که درگیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مسکن هستیم، اما مقاومت‌هایی وجود دارد که جذابیت بازار مسکن همچنان باقی بماند، در این شرایط بحث تسهیل صدور مجوزها مطرح می‌شود که البته این بحث درست اما جزء کوچکی است که سود حاصل از بخش زمین و مسکن آن‌قدر بالاست که انتظار برای دریافت مجوزها مقرون‌به‌صرفه است.

وی با تأکید به این‌که باید سود مسکن به‌گونه‌ای تنظیم شود تا مانند سایر بخش‌های تولید کشور شود، اضافه کرد: در خانه‌های خالی سیاست اشتباهی اجرا شده است؛ مثلاً یک پزشک در استان دیگری مشغول به کار است اما چند واحد مسکونی در تهران دارد! چرا؟ چون سود این بخش بالاست.

وی افزود: نمایندگان مجلس یک استدلال درباره خانه‌های خالی دارند؛‌ می‌گویند “ما می‌خواهیم فلان شهر برویم نمی‌شود که همیشه اجاره کنیم باید یک خانه داشته باشیم.”، یعنی اقامتگاه فرعی، ای‌کاش با این وضعیت مالیات بر خانه‌های خالی را نداشتیم. این همه خانه خالی در تهران داریم و آقای دکتر ماهی چند روز به پایتخت می‌آید و می‌رود.

کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌تر نیز با اشاره به قانون مالیات بر عایدی سرمایه، اظهار کرد: در این زمینه دو نگاه تنظیمی و درآمدی وجود دارد، همواره اعلام می‌شود دولت دنبال تنظیم بازار است و به‌دنبال درآمدزایی نیست، در این‌صورت برای دستیابی به هدف تنظیم‌گری ۲ راه وجود دارد؛‌ باید معافیت‌های مالیاتی را آن‌قدر زیاد کنیم که به تعداد کمی برخورد کند، راه دوم نیز افزایش مبلغ مالیات است.

ایلاتی اضافه کرد: بر اساس قانون فرد با داشتن ۴ واحد مسکونی، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی نمی‌شود، این البته یک شرط دارد، معافیت زیاد برای جامعه هدف کمتر اما با نرخ بالا. درست است که تعداد کمی مشمول مالیات می‌شوند اما سرمایه‌گذاران غیرمولد را در بازار مسکن نقره‌داغ می‌کند.

وی تأکید کرد: در حالی باید ۸۰ درصد مالیات بر ارزش عایدی سرمایه مسکن دریافت شود که نرخ ۳۵ درصد مالیات بر عایدی سرمایه مسکن (برای واحدهایی که زیر ۳ سال فروخته می‌شود) اعمال می‌شود. نکته جالب توجه این‌که برای همین ۳۵ درصد نیز باید نرخ “تعدیل تورمی” اعمال شود که با توجه به تورم‌های سالانه کشور مالیات بر عایدی سرمایه صفر درصد می‌شود!

کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه با یادآوری این‌که مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌گوید اشخاص غیرتجاری در مناطق آزاد باید از پرداخت مالیات معاف باشند، اضافه کرد‌: به‌عنوان مثال جزیره “کیش” محل سرمایه‌گذاری است و مصرفی نیست. واحدهای مسکونی خالی زیادی در این جزیره داریم که دست سرمایه‌گذاران و سوداگران است، می‌گویند باید این قبیل به‌دلیل جذب سرمایه معاف شوند. جذب سرمایه‌ باید در تولید باشد نه این‌که ـ واحدهای مسکونی را ـ احتکار کنیم.

ایلاتی با تصریح به اینکه باید سرمایه‌گذاری‌ها به‌سمت طرح‌های تولیدی برود، یادآور شد: سال ۸۷ اولین گزارش مالیات بر عایدی سرمایه توسط مرکز مطالعات علم و صنعت منتشر شد، حتی قبل از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی. حدود ۱۶ سال است که در حال جنگ هستیم تا مالیات بخش مسکن را با عدد درست وارد پایه‌های مالیاتی کشور کنیم.

ایلاتی در ادامه به سنگ‌اندازی برخی مسئولان دولت قبل در مسیر مالیات بر بخش مسکن اشاره کرد و گفت: سال ۱۳۹۳ وزیر وقت راه و شهرسازی در نامه‌ای به رئیس وقت مجلس خواستار توقف اجرای مالیات بر خانه‌های خالی شد.

وی در پاسخ به چرایی این کار وزیر اسبق راه  و شهرسازی، گفت: در نامه مذکور ادعا شده بود که با اخذ مالیات، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مختل می‌شود، واقعیت آن است مسکن یک صنعت سودآور است. این بخش در شرایط عادی سود و عایدی دارد، البته اگر سازندگان هم به‌دنبال سود معقول باشند.

وی با بیان این‌که تولیدکنندگان در زمان حاضر با مالیات، ادارات مختلف، محیط زیست و… درگیر هستند،‌ اظهار کرد:‌ اگر تولیدکننده سرمایه خود را به بخش زمین ببرد و همین را بلااستفاده بگذارد، این سود چندین برابر سود تولید در کشور است، این کار انگیزه تولید را از بین می‌برد، اگر بخواهیم به روال قبل در بخش مسکن ادامه دهیم.

کارشناس مسکن گفت: برخی تولیدکنندگان، تسهیلاتی را که به اسم تولید دریافت می‌کنند به بخش مسکن می‌برند و بخش تولید از این بخش تغذیه می‌کند. استدلال این قبیل تولیدکنندگان نوسانات بخش تولید و مشکلات آن است.

/+