نظام بانکداری در کشور تسهیلات مناسبی به بخش مسکن پرداخت نمیکنند؛ نرخ تسهیلات بانکی و مدت زمان پرداخت وام، بسیاری از خریداران را نسبت به دریافت این تسهیلات را دچار تردید کرده است، به طور مثال برای خرید اوراق بانکی باید بیش از ۱۰۰ میلیون تومان هزینه کرد و این بدان معنا است که میزان رقم نهایی که به دست خریدار میرسد بسیار کمتر از میزان وام خواهد بود.
این نحوه وامدهی به بخش مسکن در کشور را میتوان یک فاجعه قلمداد کرد که نمونه آن را در هیچ کشور دیگری وجود ندارد. علاوه بر عدم ارائه تسهیلات مناسب برای خریداران بانکها نقش پررنگی در احتکار مسکن دارند. بنا به آمارهای اعلام شده ۲۹ میلیون مسکن در کشور وجود دارد و تعداد ساکنین ۲۶ میلیون نفر عنوان شده. این بدان معنا است که حدود ۳ میلیون واحد مسکونی احتکار شده است که بخش عمده این واحدهای مسکونی متعلق به بانکها است.
علاوه بر احتکار مسکن بسیاری از قیمتسازیها و معاملات صوری نیز توسط همین بانکها صورت میگیرد.
بانکها با معاملات صوری مسکن بازار را دچار سونامی و افزایش قیمت میکنند و با تجدید ارزیابی ارزش املاک خود در بانک مرکزی، وامهای کلانی دریافت میکنند و در نتیجه این اقدامات میزان نقدینگی کشور نیز افزایش فراوانی خواهد داشت.
متاسفانه قوانین موجود از بازدارندگی کافی برخوردار نیستند و به دلیل عدم کسب نظرات کارشناسی همپوشانی مناسبی برای تخلفات بانکی ندارند، از سوی دیگر این قوانین ضمانت اجرایی نیز ندارد با این حال باید عنوان کرد که اقداماتی در خصوص محدود کردن فعالیت بانکها در عرصه بنگاهداری تصویب شده است که نیاز به تقویت دارد.
به دلیل عدم نت اجرایی قوانین دولت نتوانست از درآمدهای ناشی از وضع مالیات بر خانههای خالی بهرهمند شود بنابراین باید اقدامات ریشهای در خصوص قوانین اعمال شود. بانکها علاوه بر برهم زدن تعادل در بازار مسکن با ارائه وامهای با سود بالا به مستاجران، علاوه بر افزایش درآمد خود زمینه را برای بالا ماندن قیمتها فراهم میکنند پرداخت این وامها تنها منجر به ادامه سیرصعودی اجاره بها خواهد شد.
بانکها در نحوه ارائه تسهیلات به صورت سلیقهای عمل خواهند کرد به طوری که تسهیلات با نرخ بهره کم را معمولاً به شرکتهای زیر مجموعه خود داده میشود و ارائه تحصیلات به مردم نیز با همان نرخ بالا صورت میگیرد. بهره بانکی در بسیاری از کشورها کمتر از ۳ درصد است، با این حال نرخ تسهیلات ارائه شده به مردم بین ۲۵ تا ۳۰ درصد در نظر گرفته میشود که این رقم در هیچ جای دنیا پذیرفتنی نیست.
علاوه بر مشکلات بانکی، قوانین در حوزه مسکن باعث شده است که قدرت خرید مستاجران سال به سال به دلیل تورم کاهش شود با بررسیهای صورت گرفته در کشوری مانند آلمان مشخص شده که ودیعه مسکن با سود متعلقه به مستاجر پرداخت میشود اما با وجود تورم ۵۰ درصدی و از بین رفتن ارزش پول مستاجران تنها ودیعه مسکن را دریافت خواهند کرد.
در حال حاضر میزان افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم معمول است و این موضوع باعث شده بسیاری از بانکها اقدام به سرمایهگذاری در این بخش کنند. بنابراین نیاز است دولت مسکن را مانند هر کالای دیگر نیز قیمت گذاری کند تا دیگر شاهد رشد سرسام آور قیمت مسکن در بازار نباشیم و با حذف جذابیت برای سرمایهگذاری زمینه ساز جذب سرمایههای سرگردان در بخش تولید شود.
حدود ۴۰ درصد سرمایه کشور در بخش مسکن مسکوت مانده است که این موضوع هیچ ارزش افزودهای برای رشد اقتصادی کشور ندارد و تا زمانی که سرمایهگذاری در بخش مسکن جذابیت خود را داشته باشد این روند ادامه خواهد داشت.
* کارشناس مسکن
۲۲۳۲۲۵
