تهدید بلندمرتبهسازی در شمال ایران/ سودهای چند هزار میلیاردی بسازبفروشها/ نسخه خطرناک آینده!
تهدید بلندمرتبهسازی در شمال ایران/ سودهای چند هزار میلیاردی بسازبفروشها/ نسخه خطرناک آینده!
به گزارش خبرگزاری برگزیده های ایران از گرگان، با رشد روزافزون جمعیت شهر گرگان و افزایش مهاجرتهای دروناستانی و بروناستانی، فشار بر بازار مسکن و زیرساختهای شهری بهشکل چشمگیری افزایش یافته است. محدودیت زمین قابلساخت، بهویژه بهدلیل حفظ اراضی کشاورزی و فضای سبز، توسعه افقی شهر را با موانع جدی مواجه کرده و موجب تراکم بالای جمعیت در بخشهای موجود شهر و فشار مضاعف بر شبکه معابر، خدمات شهری و تجهیزات عمومی شده است، در این شرایط، افزایش قیمت زمین و مسکن، بهویژه برای اقشار کمدرآمد، به یک چالش اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده است و ضرورت یافتن راهکارهای پایدار برای تأمین مسکن را بیش از پیش آشکار میکند.
کارشناسان شهری معتقدند بلندمرتبهسازی و توسعه عمودی شهر، علاوه بر پاسخگویی به تقاضای رو به رشد مسکن، میتواند بهرهوری زمین را افزایش و فشار بر زیرساختها را کاهش دهد و به مدیریت بهتر شهر کمک کند، با این حال، اجرای چنین پروژههایی نیازمند مطالعات دقیق ریز پهنهبندی، بررسی مقاومت خاک، ظرفیت معابر و ارزیابی خطرات طبیعی مانند رانش زمین و سیلاب است تا ایمنی و دوام سازهها تضمین شود، همچنین، حضور مهندسان ناظر در رشتههای مختلف و هماهنگی میان نهادهای شهری، نظام مهندسی و سازمانهای ایمنی، کلید موفقیت بلندمرتبهسازی در گرگان بهشمار میرود.
از سوی دیگر، توسعه عمودی شهر میتواند مزیتهای اقتصادی قابلتوجهی برای سازندگان مانند افزایش طبقات، متراژ مفید ساختمان و کاهش هزینه زمین شود همچنین در عین حال نیاز به ایجاد زیرساختهای جدید در حاشیه شهر کاهش مییابد، ازاینرو اردیبهشت سال جاری طرح بلندمرتبهسازی شهر گرگان در کمیسیون ماده 5 کلید خورد اما بنا به نظر کارشناسان این ساختوساز باید در مناطقی از شمال و غرب گرگان که زیرساختهای مناسب دارند و بهعنوان گزینههای مطلوب برای اجرای پروژههای بلندمرتبه پیشنهاد شدهاند، انجام شود تا علاوه بر ایجاد ارزش افزوده برای سرمایهگذاران، فشار ترافیکی و خدماتی نیز کنترل شود.
بنابراین آنگونه که بهنظر می رسد بلندمرتبهسازی در گرگان نهتنها یک ضرورت کوتاهمدت برای تأمین مسکن، بلکه یک راهبرد کلان شهری برای توسعه پایدار و مدیریت هوشمند زمین و زیرساختها محسوب میشود اما موفقیت این طرحها مستلزم رویکردی علمی، جامع و هماهنگ میان همه ذینفعان شهری است تا هم نیازهای جمعیت رو به رشد پاسخ داده شود و هم کیفیت زندگی شهروندان ارتقا یابد و ایمنی شهر تضمین شود.
شهاب نورانی، نائبرئیس انجمن انبوهسازان گلستان در گفتوگو با خبرنگار خبرگزاری برگزیده های ایران در گرگان اظهار کرد: با توجه به محدودیت زمین در استان و افزایش تقاضا برای مسکن، توسعه عمودی و بلندمرتبهسازی در شهر گرگان یک ضرورت است و میتواند به بهبود بهرهوری از زمین، کاهش هزینههای زیرساخت برای حاکمیت و ساماندهی شهری کمک کند.
وی افزود: در زمان حاضر در سراسر دنیا امکان ساخت انواع سازهها در هر مکان وجود دارد و محدودیتها بیشتر مربوط به طراحی، محاسبات فنی و شرایط زمین است حتی در مناطقی که خاک سست دارند، با استفاده از شمعهای عمیق و فونداسیونهای تقویتشده میتوان سازههایی با ارتفاع 10 تا 20 طبقه ساخت، با این حال، در برخی نقاط تقویت سازه ممکن است از نظر اقتصادی توجیه نداشته باشد، اما بهلحاظ فنی امکانپذیر است.
نورانی اضافه کرد: یکی از مهمترین عوامل در ایمنی و دوام سازهها، نظارت دقیق بر اجرای استانداردهای مهندسی در پروژههای بلندمرتبهسازی، حضور مهندسان ناظر در رشتههای مختلف شامل سازه، معماری، برق، مکانیک و نقشهبرداری الزامی است تا تمامی الزامات قانونی رعایت شود.
بهباور وی، حتی در ساختمانهای کمطبقه نیز اگر نظارت مناسب انجام نشود، خطرپذیری و آسیبپذیری سازه افزایش مییابد، بنابراین نقش نهادهایی مانند سازمان نظام مهندسی و شهرداری در این زمینه کلیدی است.
وی ادامه داد: در استان گلستان اکنون ظرفیت و نیروهای متخصص برای اجرای پروژههای بلندمرتبه وجود دارد و با برنامهریزی مناسب میتوان صدها واحد مسکونی در طبقات بالاتر احداث کرد بدون اینکه مشکلات ترافیکی یا زیرساختی ایجاد شود.
نورانی توضیح داد: مشاوران و شرکتهای تخصصی ساختوساز، موقعیت جغرافیایی، ظرفیت ترافیکی و زیرساختها را پیش از شروع پروژه بررسی میکنند تا سازهها با استانداردهای لازم و در مکانهای مناسب احداث شوند.
نائبرئیس انجمن انبوهسازان گلستان به مزیتهای اقتصادی بلندمرتبهسازی نیز اشاره کرد و گفت: افزایش تعداد طبقات باعث افزایش متراژ مفید ساختمان میشود و هزینه زمین برای سازنده کاهش پیدا میکند، هرچند هزینه ساخت و تجهیزات ایمنی بالاتر میرود، اما در مقابل، توسعه افقی بهدلیل نیاز به ایجاد زیرساختهای جدید مانند آب، برق، گاز، مدارس، درمانگاه و امکانات امنیتی در حاشیه شهر، هزینههای زیادی برای سازنده و حاکمیت در پی دارد بر این اساس توسعه عمودی در مناطقی که زیرساختها فراهم است اقتصادیتر و منطقیتر است.
نورانی در ادامه با اشاره به ظرفیتهای مناطق شمالی شهر گرگان بیان کرد: مسیرهای شمالی شهر هنوز فضای کافی برای بلندمرتبهسازی دارند و میتوان در آنها پروژههایی با ارزش افزوده مناسب برای سرمایهگذاری اجرا کرد. این مناطق علاوه بر داشتن زیرساختهای لازم، بار ترافیکی متمرکز ایجاد نمیکنند و شرایط مناسبی برای توسعه عمودی محسوب میشوند.
سیدمحمدحسینی، مدیرکل راه و شهرسازی گلستان نیز دراینباره اظهار کرد: طی سالهای اخیر، شهر گرگان با رشد قابلتوجه جمعیت و افزایش مهاجرتهای دروناستانی و بروناستانی مواجه بوده است که این روند، درحالی که بیانگر جایگاه مرکزیت اداری و اقتصادی گرگان است، فشار مضاعفی بر بازار مسکن و زیرساختهای شهری وارد کرده است.
وی ادامه داد: بر اساس بررسیهای انجامشده، نرخ تقاضا برای مسکن در این شهر، بیش از ظرفیت عرضه موجود است و همین امر ضرورت مداخله سیاستی و برنامهریزی دقیق را دوچندان میکند.
وی یکی از مهمترین چالشهای پیشِروی توسعه مسکن در گرگان را، محدودیت زمین مناسب برای ساختوساز دانست و متذکر شد: بخش عمده اراضی پیرامونی شهر در طبقهبندی اراضی کشاورزی درجه یک و دو قرار دارند که مطابق قانون، استفاده از آنها برای توسعه مسکونی امکانپذیر نیست.
مدیرکل راه و شهرسازی گلستان با اشاره به توسعه عمودی شهر افزود: طرح جامع بلندمرتبهسازی گرگان به شورایعالی شهرسازی و معماری کشور ارسال شده است و این رویکرد، علاوه بر پاسخگویی به تقاضای روزافزون مسکن، به ارتقای کیفیت زندگی شهری، بهینهسازی استفاده از زیرساختها و کاهش فشار بر اراضی کشاورزی نیز منجر خواهد شد.
حسینی با ابراز اینکه مدیریت چالش مسکن در گرگان تنها با نگاه کوتاهمدت قابلحل نیست، اضافه کرد: رفع این چالش نیازمند اجرای سیاستهای جامع، هماهنگی بینبخشی و همراهی شهروندان است و رسالت ما در حوزه راه و شهرسازی، ایجاد تعادل میان حفظ اراضی کشاورزی، ارتقای کیفیت محیط شهری و پاسخگویی به نیازهای اساسی مردم در حوزه مسکن است؛ مسیری که با رویکرد علمی و پایدار، پیگیری خواهد شد.
با توجه به شرایط اقلیم منطقه و خاک حاصلخیز آن، شهر گرگان برای گسترش بیش از این محدودیت دارد که همین باعث افزایش قیمت زمین و مسکن در گرگان بهدلیل محدودیتهای گسترش محدوده شهری شده است که این مشکلاتی را برای شهروندان بهویژه در طبقات کمدرآمد ایجاد میکند، ازاینرو مدیریت شهری گرگان هم با بلندمرتبهسازی البته بهشروطی موافق است.
حجت مقسم عضو شورای اسلامی شهر گرگان نیز دراینباره گفت: مناطق شمال و غرب گرگان بهعنوان مناطق مناسب برای بلندمرتبهسازی انتخاب شدهاند اما بههیچوجه نمیتوان این طرحها را در تمامی مناطق شهر پیادهسازی کرد.
وی با تأکید بر اینکه قبل از اجرای هر طرح بلندمرتبهسازی، باید مطالعات ریز پهنهبندی در مناطق مختلف انجام شود، افزود: این مطالعات شامل بررسی مقاومت خاک، شعاع خطرپذیری در برابر حوادث طبیعی (مانند رانش زمین یا سیلاب) و همچنین ظرفیت معابر شهری است.
بهگفته این عضو شورا، اگر این مطالعات بهدرستی انجام نشود، ممکن است ساختمانها در مناطقی ساخته شوند که از لحاظ فنی ظرفیت لازم برای مقاومت در برابر بارهای سنگین و ترافیک را نداشته باشند.
اجماع نظر کارشناسان و مدیران در توسعه عمومی شهر نشان میدهد که در گرگان نیز مانند سایر شهرهای بزرگ، نیاز به یک برنامهریزی دقیق و هدفمند برای استفاده بهینه از اراضی شهری وجود دارد. اگر این طرحها با در نظر گرفتن شرایط خاص هر منطقه و انجام مطالعات دقیق به مرحله اجرا برسند، میتوانند به بهبود وضعیت مسکن، کاهش قیمت زمین، و کاهش فشار بر زیرساختها کمک کنند.
به گزارش برگزیده های ایران، با بررسی ابعاد فنی، اقتصادی و شهری بلندمرتبهسازی در گرگان، میتوان نتیجه گرفت که توسعه عمودی شهر نهتنها یک ضرورت برای پاسخگویی به تقاضای روزافزون مسکن است، بلکه راهکاری مؤثر برای بهینهسازی استفاده از زمین، کاهش فشار بر زیرساختها و کنترل افزایش قیمت مسکن محسوب میشود. موفقیت این رویکرد مستلزم رعایت دقیق استانداردهای مهندسی، انجام مطالعات ریز پهنهبندی و انتخاب مناطق مناسب برای ساختوساز است. در صورت اجرای علمی و هماهنگ، بلندمرتبهسازی میتواند هم تعادل بازار مسکن را بازگرداند و هم کیفیت زندگی شهری را ارتقا دهد، ضمن آنکه حفظ اراضی کشاورزی و فضای سبز نیز تضمین میشود.
گزارش: الهام رئوفیفر
/.+